Ипотека

Понятие ипотеки

Ипотека - кредитные денежные средства имеющие процентную ставку и целевое назначение - приобретение недвижимого имущества, обремененные залогом в виде имущества. Иными словами ипотека - это кредит для приобретения недвижимости. Законодательно закреплены нормы регулирующие правоотношения в данном вопросе Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” N 102-ФЗ, а так же статьи 334-356 Гражданского кодекса РФ.

Залогодержатель - кредитор/юридическое лицо предоставляющее денежные средства под залог имущества.

Залогодатель - лицо предоставившее имущество в качестве залога для получения денежных средств.

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа, или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, в силу статьи 2 Федерального закона N 102-ФЗ.

Ипотека гарантирует Банку/залогодержателю уплату основной суммы долга, по кредитному договору или иному обязательству, полностью либо в части предусмотренной договором об ипотеке. Договором ипотеки устанавливается сумма основного долга и проценты за пользование средствами.

Важно отметить, что Банк, предоставивший ипотечный кредит, имеет право требовать удовлетворения своих требований в первоочередном порядке из стоимости заложенной недвижимости в случае неисполнения заемщиком обязательств.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации без уплаты госпошлины, согласно статье 20 Федерального закона N 102-ФЗ.

Допустим, вы приобрели квартиру в ипотеку. В этом случае, квартира является объектом ипотеки, а Банк, который выдал вам ипотечный кредит, является залогодержателем. Если возникнет ситуация, когда вы не сможете выплачивать кредит, Банк имеет право на продажу вашей квартиры для погашения задолженности согласно статье 349 Гражданского кодекса РФ.

Права и обязанности сторон

Целью и задачей ипотечного кредитования является обеспечение населения со средними доходами доступным по стоимости жильем, согласно Постановлению правительства РФ N 28 “О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ”.

Чтобы понять какими правами и обязанностями обладает кредитор, органы гос. регистрации права и заемщик, необходимо ознакомиться с их основными функциями. Это поможет вам разобраться в ипотечном договоре и его условиях.

Основные функции заемщика:

1. Достоверное предоставление сведений о доходах и месте работы
2. Платежеспособность
3. Иметь хорошую кредитную историю
4. Иметь созаёмщика
5. Ежемесячно погашение ипотеки

Основные функции кредитора:

1. Предоставить ипотечный кредит на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования
2. Проверить созаёмщика на платежеспособность и кредитоспособность
3. Оформить ипотечный договор/договора займа
4. Обслуживать выданный ипотечный кредит
5. Предупреждать об изменениях в ипотечном договоре

Основные функции органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Регистрация сделок купли - продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику
2. Регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки
3. Хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка

Права Банка

1. Банк имеет право требовать возврата займа и получения начисленных процентов статья 807 Гражданского кодекса РФ
2. В случае задержки выплат, Банк вправе требовать уплаты пени статья 330 Гражданского кодекса РФ
3. Если заемщик не выполняет свои обязательства, Банк имеет право на изъятие заложенной имущества статья 348 Гражданского кодекса РФ

Обязанности Банка

1. Выдать кредит в объеме, согласно договору ст. 807 ГК РФ
2. Известить заемщика о предстоящем изъятии заложенного имущества ст. 853 ГК РФ
3. Доводить до сведения заемщика информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита, статья 9.1 ФЗ N-102, часть 4 статьи 5 ФЗ N-353, пункт 3 части 2 статьи 6.1 ФЗ N-353

Права заемщика

1. Заемщик имеет право на досрочное погашение ипотечного кредита пункт 2 статьи 810 Гражданского кодекса РФ
2. Заемщик может передать свои обязательства по ипотеке третьему лицу при согласии Банка, статья 77 Федерального закон N 102-ФЗ
3. Заемщик имеет право передать свое имущество третьему лицу согласия кредитора, статья 37 Федерального закон N 102-ФЗ
4. Заемщик имеет право вернуть 13% налог - НДФЛ, после полной оплаты ипотечного кредита, статья 220 Налогового кодекса РФ, но не более 390 000 руб.

Передача ипотеки третьему лицу без предоставления заложенного имущества не допускается. В этом случае кредитор вправе применить санкции, регламентированные статьей 39 Федерального закон N 102-ФЗ.

Обязанности заемщика

1. Заемщик обязан возвратить полученную сумму и проценты в срок и в порядке, которые предусмотрены ипотечным договором статья 810 Гражданского кодекса РФ
2. Зарегистрировать ипотечный договор в МФЦ или Росреестре, или Кадастровой палате, в силу статьи 19 Федерального закон N 102-ФЗ. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию, согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ для физических лиц - 1 000 рублей
3. Заемщик должен сохранить предмет залога в целости - недвижимость не должна ухудшать свое качество и стоимость статья 30 Федерального закона N 102-ФЗ

На практике многие кредитные договоры содержат положения, ограничивающие или модифицирующие эти общие права. Поэтому, прежде чем принимать какие-либо действия, важно тщательно изучить условия договора и, в случае необходимости, обратиться за юридической консультацией.

Ключевые условия ипотечного договора

Согласно статье 9 Федерального закона N 102-ФЗ, в договоре ипотечного кредита должны быть указаны основные условия:

1. Предмет ипотеки - недвижимое имущество которое приобретается за счет средств ипотечного кредита.
2. Оценка предмета ипотеки - цена недвижимого имущества. В случае строительства указывается рыночная стоимость недвижимости.
3. Существо - на какие цели берутся ипотечные денежные средства.
4. Размер обязательств по ипотеке - сумма денежных средств предоставленных в качестве ипотечного кредита заемщику.
5. Срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - период в течении которого необходимо рассчитаться по ипотечному кредиту.

В ряде случаев Банки требуют от своих клиентов страхование жизни или здоровья, причем включение данных условий в договор может осуществляться незаметно для клиента. Часто клиенты подписывают ипотечный договор не замечая, что этот договор содержит пункт о страховании. Такой пункт бывает напечатан мелким шрифтом, что максимально затрудняет чтение и возможность ознакомления с текстом.

Заемщикам следует учитывать возможность досрочного погашения ипотечного кредита. В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса РФ, заемщик имеет право досрочно погасить ипотечный кредит, полностью или частично, уведомив об этом Банк за 30 дней до дня возврата денежных средств. Поэтому необходимо убедиться, что такой пункт присутствует в договоре.

Итак, при заключении ипотечного договора обязательно обратите внимание на характеристики предмета ипотеки, размер обязательства, условия страхования и отказа от них, возможность изменения ставки по кредиту, а также возможность досрочного погашения кредита.

Раздел ипотеки и жилья при разводе

Большинство ипотечных договоров предполагают, что созаёмщиками являются супруги. При разводе и разделе имущества, ипотечная квартира считается совместно нажитым имуществом, в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ. Это означает, что она подлежит разделу между мужем и женой.

Важно учесть, что ответственность по ипотеке распределяется независимо от того, кто после развода останется проживать в квартире. Так, оба супруга продолжают нести ответственность перед Банком, даже если один из них не проживает в недвижимости.

Что можно сделать с ипотечным жильем после развода:

1. Продажа квартиры. Как правило, вырученные средства используются для погашения остатка ипотечного кредита, а оставшаяся сумма будет разделена между супругами.

2. Выкуп доли одним из супругов. Один из супругов может выкупить долю другого, если у него есть достаточные средства для погашения половины стоимости квартиры и ипотеки.

3. Общий долг перед Банком. Такой вариант предполагает, что один из супругов продолжает проживать в квартире и выплачивает платежи, но ответственность перед Банком остается на обоих.

До окончания срока полного погашения ипотеки, недвижимое имущество находится в залоге у Банка. Чтобы разделить данную недвижимость необходимо получить согласие Банка. Банк может отказать в переводе ипотечных обязательств на другое лицо, если лицо не имеет возможности уплачивать ипотеку.

Права наследников

Вступление в наследство

Статья 1175 Гражданского кодекса РФ предусматривает передачу ипотечных обязательств умершего заемщика его наследникам. Это значит, что наследники берут на себя ответственность за погашение оставшейся суммы кредита.

Они могут выбрать, продолжить ли их платежи по ипотеке или же продать имущество для погашения оставшегося долга. В случае, если стоимость имущества оказывается ниже суммы кредита, наследники обязаны погасить разницу, используя собственные средства.

Сроки вступления в наследство, согласно статья 1154 Гражданского кодекса РФ составляет 6 месяцев со дня его открытия, не позднее. Если гражданин не успеет вступить в наследство в течении 6 месяцев после его открытия - наследство переходит в собственность государства и приобретает статус выморочного имущества статья 1151 Гражданского кодекса РФ.

Отказ от наследства

Законодательство предусматривает возможность отказа от наследства статья 1157 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что если сумма ипотеки превышает стоимость наследуемого имущества, наследники могут отказаться от его принятия, и в этом случае им не придется погашать оставшуюся сумму кредита. Стоит отметить, что нельзя отказаться от части наследства, то есть отказ от кредитов или долгов и принятие недвижимости не допускается.

Налоговый вычет

По ипотечному кредиту можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом это предусмотрено статьей 220 Налогового кодекса РФ, что составляет 13% от стоимости недвижимости. Данным вычетом можно воспользоваться после полной оплаты недвижимого имущества и только 1 раз. Размер налогового вычета не может превышать 390 000 руб.

Возможности и ограничения

Возможности и ограничения, связанные с развитием недвижимого имущества, приобретенного в ипотеку, могут быть разнообразными в зависимости от условий кредитного договора и законодательства Российской Федерации.

Заемщик имеет право на распоряжение ипотечным имуществом, включая его продажу, прокат или ремонт. Однако, заемщик должен уведомить кредитора о любых действиях, которые могут уменьшить стоимость имущества.

Это включает в себя планирование крупных ремонтных работ или реконструкции, которые могут сказаться на оценке недвижимости. В некоторых случаях, кредитор может иметь право запретить такие мероприятия, если они приводят к значительному уменьшению стоимости имущества.

Заемщику также следует помнить, что в случае невыполнения своих обязательств и наступлении срока погашения кредита, кредитор будет вправе требовать реализации ипотечного имущества, что может привести к потере объекта недвижимости.

Все изменения в структуре здания должны соответствовать действующим строительным нормам. Это ограничение важно учитывать при планировании изменений в конфигурации ипотечного имущества. Любые нарушения этих норм могут привести к штрафам, вызвать отрицательные последствия для заемщика и даже угрожать его праву собственности на недвижимость.

Вопросы и ответы

Могу ли я продать квартиру, приобретенную в ипотеку, в течение срока выплаты кредита?

Да, вы можете продать квартиру, приобретенную в ипотеку, но с учетом определенных условий и ограничений.

В соответствии с законодательством РФ, ипотечная квартира является залогом для Банка до полного погашения кредита. Это означает, что при продаже такого объекта необходимо сначала погасить оставшуюся сумму ипотеки.

Поэтому при продаже ипотечной квартиры основные этапы будут такими:

1. Подписание предварительного договора купли-продажи между покупателем и продавцом.
2. Подача заявления в Банк о намерении продать квартиру. После этого Банк подсчитает остаток долга и сообщит его продавцу.
3. Погасить оставшийся долг по ипотеке. Оно может осуществляться как за счет средств покупателя, так и за счет собственных средств продавца.
4. Регистрация права собственности на нового владельца в Росреестре.

Важно помнить, что весь процесс требует юридического сопровождения и грамотного оформления всех документов, поэтому рекомендуется привлечение специалистов в этой области для избежания возможных правовых рисков.

Какие документы необходимы для оформления ипотечного договора?

На оформление ипотечного договора обычно требуется следующий пакет документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Свидетельство о регистрации по месту жительства (СНИЛС и ИНН могут также потребоваться в некоторых случаях).
3. Справка о доходах и официальное подтверждение трудоустройства (форма 2-НДФЛ или Банковская выписка по счету).
4. Документы на приобретаемую недвижимость. Включают в себя договор купли-продажи (или договор участия в долевом строительстве), технический паспорт объекта недвижимости и выписку из ЕГРН.
5. Если покупатель замужем/женат, то также потребуется нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку.

Помните, что требования могут меняться в зависимости от Банка и модели ипотечного кредитования. Поэтому рекомендуется заранее уточнять список документов у своего потенциального кредитора.

В каких случаях Банк имеет право забрать ипотечное имущество?

Банк имеет право забрать ипотечное имущество в случае долгосрочных просрочек по выплате ипотечного кредита. Это право Банка обычно регламентируется условиями ипотечного договора.

В законодательстве Российской Федерации, именно статья 50 Федерального закона N 102-ФЗ регулирует данную ситуацию. Данная статья предусматривает, что кредитор вправе предъявить требование о взыскании предмета ипотеки в случае нарушения заемщиком обязательства по возмещению задолженности в установленный срок, в частности обязательства по возврату кредита.

Стоит отметить, что Банк обязан сначала предупредить заемщика о намерении забрать имущество, предоставив ему возможность исправить сложившуюся ситуацию.

Также важно понимать, что процесс взыскания Банком ипотечного имущества является юридически сложной процедурой и требует компетентного судебного участия. После обращения в суд и получения решения о взыскании заложенного имущества, Банк может реализовать его через торги, чтобы покрыть задолженность по кредиту. Это означает, что Банк не может просто забрать ипотечное имущество у заемщика без судебного решения.

Что происходит с ипотекой после развода? Кто становится обязанным по кредиту?

После развода и раздела имущества выплата ипотеки продолжается в соответствии с первоначальным договором и условиями, установленными Банком. Если оба супруга были указаны как заемщики в ипотечном договоре, то оба они остаются обязанными по кредиту, несмотря на развод.

Ситуация может сложиться по-разному, в зависимости от соглашения между бывшими супругами:

• Если супруги договариваются о передаче полной ответственности за долг одному из них, то они могут обратиться в Банк с просьбой о пересмотре условий договора. Однако решение оставляется на усмотрение Банка.

• В случае, если квартира была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, ее стоимость при разводе может быть разделена поровну между обеими сторонами. При этом важно оформить соответствующее соглашение, которое будет регулировать выплату доли ипотеки каждым из супругов.

Важно помнить о том, что независимо от того, кто фактически платит ипотеку после развода, ответственность перед Банком по договору сохраняется за всеми заемщиками. По этой причине, важно вести совместные переговоры с кредитором, чтобы избежать возможных правовых проблем.

Если наследник не способен выплачивать ипотечный кредит, может ли он отказаться от наследства?

Да, наследник при определенных обстоятельствах имеет право отказаться от наследства. Согласно действующему законодательству РФ, принятие наследства вмещает в себя все права и обязательства наследодателя, включая обязанности по погашению ипотечного кредита. Если наследник боится, что его собственность может стать предметом взыскания кредиторами наследодателя, он может отказаться от наследства.

Отказ от наследства оформляется в нотариальной форме и подается в течение шести месяцев с даты, когда наследник узнал или должен был узнать о наличии оснований для открытия наследства. При отказе обязательно учесть, что отказ невозможно аннулировать или изменить свое решение. Также стоит отметить, что отказ от наследства означает отказ не только от долгов наследодателя, но и от всего активов, включая собственность и другие активы.

Наконец, если наследников несколько, то долги будут распределены между ними пропорционально полученному наследству. Если один из наследников отказывается от наследства, его часть долга будет равномерно перераспределена между остальными наследниками.